Los propietarios de condominios del sur de Florida, además de estar agobiados por una espiral de seguros, facturas de reparación y una nueva ley estatal, vieron cómo sus cuotas de asociación se dispararon casi un 60% en los últimos cinco años, lo que llevó a algunos a considerar decisiones financieras difíciles para realizar su próximo pago de la Asociación de Propietarios. 

La tarifa mensual promedio de la asociación de condominios del condado de Miami-Dade se ubicó en $900 en junio de este año, un 59% más de la tarifa de $567 del mismo período en 2019. Broward enfrentó una ola similar de costos de condominios: las tarifas de HOA aumentaron más del 56% a $613 este año, de $392 para el mismo período en 2019. 

Las crecientes tarifas de los condominios se están sumando a la hipoteca mensual del propietario, así como a las elevadas cuotas para reparar ascensores rotos, reparar un techo con goteras, repavimentar un estacionamiento o reforzar los fondos de reserva para emergencias.

El principal impulsor del aumento de las tarifas ha sido el costo del seguro. La combinación de huracanes y demandas elevó los costos de los seguros y las empresas trasladaron esos costos a los clientes.

En un estado donde los huracanes amenazan y azotan, las compañías de seguros a menudo abandonan Florida en lugar de entrar, y los asegurados no han tenido más remedio que pagar. La legislación aprobada en 2022 que limita las demandas contra compañías de seguros de propiedad por retrasos en los pagos de reclamaciones dará un pequeño respiro a estos costos. Dado que sólo la cobertura contra tormentas influye en las aseguradoras, se espera que los costos de los seguros se mantengan estables o aumenten ligeramente.

Algunos propietarios de condominios nuevos y antiguos se enfrentan a graves problemas financieros con el aumento de las tarifas de asociación de propietarios de condominios.

Quienes deciden vender se enfrentan a una situación difícil. Las ventas de condominios cayeron dos dígitos año tras año, en junio se ubicaban casi en un 27% menos en Miami-Dade y otro 32% menos en Broward. Los compradores están ganando cada vez más ventaja en las negociaciones y Miami-Dade ya ha visto una caída constante mes a mes en los precios de venta desde marzo. Para las personas que se quedan, los crecientes costos de los condominios pueden significar tener que buscar un segundo trabajo.

Los jubilados con ingresos fijos también están pensando en volver a trabajar para pagar sus crecientes tarifas de condominio.

Las comunidades de condominios pueden aprobar reparaciones de hasta $3 millones para los propietarios, con solo $1,5 millones para un techo nuevo. Dividido entre el número promedio de vecinos, puede sumar casi $11,000 por hogar para 2026. Estas cifras alteran la planificación financiera a largo plazo, ya que el costo de la vivienda será significativamente mayor.

Surfside fue una llamada de atención para los líderes electos. Cuando se derrumbó Champlain Towers [Sur], puso de relieve condominios que nunca antes habían existido. Después de un intento fallido a principios de la primavera de 2022, los legisladores estatales aprobaron políticas más adelante ese año para ayudar a proteger a los propietarios de condominios con recertificaciones de edificios más frecuentes y la prohibición de contribuciones de reserva parciales o nulas que no cumplieran con los objetivos financieros necesarios para las reparaciones estructurales. 

A partir de 2025, las asociaciones de condominios deberán presentar un plan que muestre cómo los propietarios planean contribuir cada mes o cada año a un fondo de reserva destinado a pagar las reparaciones estructurales al final de la vida útil de un artículo, incluidos los techos y la restauración del concreto. En otras palabras, si un techo tiene una vida útil de 20 años, entonces el estudio de reservas debe mostrar el costo de un techo nuevo y el plan anual de ahorro para ese techo nuevo. Una asociación de condominios puede aumentar las tarifas de la Asociación de propietarios tanto como quiera para cubrir las reservas, pero los propietarios de condominios pueden retroceder si el presupuesto es un 15% mayor que el del año anterior. 

Estamos viendo mucho estrés económico donde tal vez las unidades valen $400,000, $500,000 o $600,000, pero los propietarios de las unidades potencialmente enfrentan una cuota especial de $50,000, $100,000 o $150,000.

Los legisladores planean seguir de cerca los estudios y evaluaciones de reservas en 2025. Se espera que el sur de Florida sea el más afectado con aumentos en las tarifas de HOA de condominios, evaluaciones especiales y planes de reserva, porque Miami-Dade tiene la mayor cantidad de condominios en el estado, seguido de Broward y Palm Beach. 

Según datos de Condo Vultures, el área de los tres condados tenía 12,925 asociaciones de condominios en diciembre de 2023, eso es aproximadamente el 26% de las 50,000 asociaciones de condominios en Florida. Los legisladores aún no pueden encontrar una solución porque la tormenta no ha llegado. Todavía están buscando perfeccionar la legislación que aprobaron.